 |
ЯК ЗАРОБИТИ НА ДУБАЙСЬКІЙ НЕРУХОМОСТІ
Період, коли іноземці розкуповували в Дубаї все підряд, поступово переходить у фазу стабільності. Нині охочим інвестувати в ринок нерухомості ОАЕ доводиться проявляти більшу розбірливість.
Останні два роки увесь світ дивувався й сперечався про найвідоміший дубайський проект The Palms – штучні острови у вигляді гігантських пальмових дерев. Вийшло. Насипали. І вже зводять вілли. Здавалося б, вище не стрибнути. Та ні. Шейхи твердо вирішили зробити своє місто найбажанішим куточком для відпочинку світової еліти, тому їхня фантазія не вщухає. Зараз навколо другої «Пальми» в Джебель Алі збираються насипати зовсім циклопічних розмірів Dubai Waterfront – пасмо островів у вигляді півмісяця. Концепцію цього й інших найцікавіших проектів Дубая особисто розробив шейх Мухаммед бін Рашид аль Мактум. А іноземці голосують за них своїми доларами.
Тільки інституційні інвестори з-за кордону (всілякі інвестиційні та хеджингові фонди) протягом року вклали в новобудови Дубая $180 млрд. Приватні ж інвестори буквально чергували біля офісів великих забудовників, очікуючи на реліз нових об'єктів: простий перепродаж частково оплачених наперед контрактів приносив 30-40% річних. Хоча прибутки поволі зменшуються, ажіотаж спостерігається й нині: житловий будинок на три-чотири десятки поверхів розкуповується протягом тижня. Звісно, бувають проекти й не настільки вдалі, тому рекламуються протягом року, але до здачі в експлуатацію всі квартири в них зазвичай продаються. Щоб знизити нервозність і ліквідувати стовпотворіння в офісах, Еmааr, наприклад, все частіше розподіляє житло методом лотереї. Об'єкти бронюються оn-line, і якщо зареєстровано занадто багато претендентів, то нерухомість віддають не тим, хто виявив бажання першим, а кого випадково вибрав комп'ютер.
Оскільки ринок стабілізується, підходити до процесу покупки слід більш обдумано. Наприклад, третя "Пальма" у Дейрі виявилася товаром не надто популярним. Тут відіграла роль погана репутація району (це так званий "старий" Дубай). Так чи інакше, забудовник був змушений знизити ціни на 40% проти попередньо оголошених.
Нині найкращим різновидом інвестування є покупка офісів, оскільки цей товар у дефіциті. Тривалий час іноземцям дозволялося купувати в Дубаї тільки житлові приміщення в курортних зонах, а виняток для бізнес-центрів зробили лише чотири рази. Квартири під офіси в одному з них – 45-поверховому будинку – були розпродані практично за 8 годин. За словами ріелторів, буквально за тиждень ця нерухомість з'явилася на вторинному ринку з націнкою 25-30%.
Прогноз підвищення цін на ринку нерухомості Дубая залишатиметься сприятливим ще щонайменше три роки, але щоб "міхур не здувся", діяльність перекупників заздалегідь почали обмежувати. А через пару років ринок Дубая підтримає нова й наддорога інфраструктура – всі ці "силіконові долини" та "дубайленди" ще раз підтвердять: Дубай – виправдано дороге місто. І процес заміщення – розпочався. Так, три D-моделі хмарочосів будівельники вже втілюють у склі та бетоні. На газонах приживаються завезені з Мексики кактуси. А перекупники поступаються місцем тим, хто має намір в цих пентхаусах і віллах жити. Це ще один наслідок стабілізації – зміна портрета купівельної аудиторії.
Серед покупців з Росії співвідношення інвесторів і тих, хто має намір користуватися майбутнім житлом особисто, приблизно однакове. Фінансовий контраст разючий: це або люди, жорстко обмежені бюджетом $100-150 тис., або доволі заможні клієнти з мільйонами доларів. Завдяки такій концентрації "російського" попиту, деякі (причому найбільш ексклюзивні) проекти були розкуплені переважно росіянами. Офіційних цифр забудовники, зрозуміло, не публікують. Але є неофіційна статистика, яку ріелтори отримують зі своїх каналів. Такі "розвіддані" свідчать, що громадяни країн СНД нині становлять близько 20% усіх покупців нерухомості в ОАЕ. Але якщо брати, наприклад, проект Тhе World (карта світу, складена з островів вартістю $10-40 млн.), то майже 80% цієї штучної землі було придбано вихідцями із СНД. Вони мають намір будувати тут житло на продаж, розвивати готельний або інший бізнес і, звичайно, використовувати острови для особистих потреб – під закриті резиденції.
Останні будівельні проекти Дубая вражають своїми масштабами. Так, забудовник Dubai Рrореrties презентував неймовірний Dubailand загальною площею близько 278,7 млн. кв. м. При цьому згаданий Дубайленд за площею втричі перевищує найбільший у світі Диснейленд – окрім усього іншого, тут також з’являться парк екотуризму, житлові й бізнес-райони. Ще один проект цього ж забудовника – Вusiness Вау – передбачає продовжити вже існуючий канал і побудувати з обох його боків елітне житло та комерційні приміщення.
Якщо говорити про нерухомість для обмежених у фінансах покупців, то нижня цінова планка в Дубаї тримається на рівні $2 тис./кв. м. За $150 тис. можна придбати квартиру на дві спальні й з виглядом на Перську затоку, або ж за $70 тис. – студію в International Citу. Вибір величезний: лише в районі Dudai Маrinа нині будується сотня багатоповерхівок, а також більше 60 висоток – в Jumeirа Lаkе Тоwеrs, що зовсім поруч. Протягом найближчих двох-трьох років всі вони будуть готові для заселення.
Недорогі вілли можна придбати на незначній відстані від узбережжя, приміром, в Аrаbian Rаnches (цей проект складається з декількох тематичних районів). Покупців може бентежити тільки їх віддаленість від моря (автомобілем їхати 15-20 хвилин) і піски. Зате дешево: непогані приватні будинки в "іспанській" частині проекту коштують $520 тис. Навколишня пустеля вже розділена між забудовниками й за кілька років обіцяє перетворитися в місто. Поруч трохи дорожче можна придбати розкішніші вілли в проекті Тhе Villа. Цей район межуватиме зі споруджуваним Дубайлендом і буде оточений зеленими насадженнями. Ближче до моря простягнеться північна частина одного з останніх проектів Jumeirah Villagе – з віллами й таунхаусами різних розмірів. Усього ж у Дубаї в процесі будівництва нині перебуває 40 тис. вілл та апартаментів.
Схема розрахунків у всіх забудовників приблизно однакова. Перші 10% вносяться під час бронювання об'єкта. Протягом наступних трьох місяців суму потрібно довести до 30%. Потім впродовж приблизно двох років об'єкт будується, а ви рівномірними частками вносите решту грошей за обговореною схемою. Причому фінальні 30% виплачуєте вже після одержання квартири. В ОАЕ широко використовується іпотечне кредитування 50-70% (70% тільки для тих, хто прожив тут рік) від вартості покупки з поверненням протягом 15-25 років. З іноземцями працюють як місцеві арабські, так й іноземні банки.
Від курортів Західної Європи Дубай вигідно відрізняється вартістю – починаючи з такого неодмінного атрибута, як автомобіль (нагадаємо, що тут немає імпортних мит), і закінчуючи прислугою. Найняти покоївку можна за $4/годину. Один галон бензину ( 4,54 л) коштує трохи більше долара. У тому, що рівень сервісу в дорогих житлових комплексах перевершить всі можливі стандарти, можна не сумніватися – досить лише відпочити у відомому дубайському готелі-вітрилі Вurj Аl Аrаb або комплексі Маdinat Jumeirah. Нічого подібного до створеної в Дубаї розкоші у світі поки що немає й не передбачається.
Коментарі
Максим 07.11.2009 21:01
Да, рынок недвижимости в ОАЭ это вам не Португалия. Подробности на www.portugalua.com
|
|
Австралія (26)
Додати в вибране
Зробити стартовою
